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【专题报告】地产系列(二):城中村改造将带来多大增长空间

2023-08-03 08:29:28
混沌天成期货
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观点概述:

1、城中村改造为这轮地产重要政策之一,目前来看预计将维持万亿级别的规模,将对房地产上下游起到托底作用。

2、本轮城中村改造主要是以地方政府、融资平台和改造主体进行,中央的支持有限。

3、现在地产行业的困境主要是由于大周期见顶以及15年棚改货币化带来的隐患造成的结果,本轮城中村改造一定会极力避免15年棚改出现的问题,对于货币化安置推升房地产价格不应有任何期待。

4、超大特大城市城中村改造预计将带来每年1亿平方米左右的住房面积,若推广到全国范围预计将带来每年2亿平方米左右的住房面积。

一、城中村改造

7月21日国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出,在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。7月24日政治局会议再次指出要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。

从城中村的市场规模来看,2019-2021年稳定在1.2万亿以上,2022年受疫情影响仅为6000多亿。 

从地区划分来看,2022年我国城中村改造行业区域市场规模占比最大的是华东地区,经济相对发达的华南、华中和华北地区也有一定的市场规模,西南地区收到川渝经济高速发展的影响也有超过10%的占比,这说明城中村改造这块市场不太容易受到地方经济的限制。

从20年以来各省市公布的城市更新投资规划规模来看,目前计划的投资规模超过7万亿,平均到5年内目前每年有至少1.4万亿级别的城市更新投资。今年在一线城市中,广州计划完成2000亿元城市更新固定投资目标,同比增长60%,若按照这个增速测算,城中村市场规模依然保持在每年万亿以上。因此对于城中村改造计划未来几年的投入是基本可以确定每年是超过万亿的。

目前来看,城中村改造主要有三个模式。第一是以杭州和上海为例的政府主导改造,以政府主导、社会参与、有效激励作为运作模式。第二是以珠海为例的市场化运作改造,实行“政府决策,政策推动,市场运作”,由各区政府为主体建立投融资平台,公开招标开发商参与改建,并给予房地产开发商优惠政策。第三是以广州为例的村集体合作改造,村集体为实施主体的改造,通过“三个一点”方式落实资金问题。

对比15年棚改,这次的城中村改造政策有着非常明显的区别:

上一轮棚改,核心是以政府为主导,国开行为重要资金来源的一次货币化安置改造,根据国开行公布的数据,2018年底棚户区改造的贷款余额达到3.04万亿。此次国常会提出的城中村改造,目前未明确主要资金来源,目前来看更可能以地方政府和社会资金为主,从PSL来看,目前也没有向地方政府城中村改造提供资金的倾向。

从本轮城中村改造的方针来看,城中村改造是建立在棚改基础上的优化政策,既能对目前萎靡的地产行业提供一定的兜底保障,又不太会发生上一轮棚改过程中房价暴涨的负面情况。

回顾上一轮棚改进程,主要可以分为以下几个时间节点:

(1)2013年提出在2013-2017年期间要改造城市棚户区800万户;

(2)2015年提出2015-2017年完成1800万套棚改任务,并积极推进棚改货币化安置,包括发放购房券、政府购买存量商品房安置、一次性货币补偿等。

(3)2017年则提出了第二个三年计划,即2018-2020年再改造棚户区1500万套目标。

其中第二个阶段是刺激地产周期上行最明显的阶段,主要是由于地方政府有较为宽松的融资条件,给予居民较高标准的货币化安置补贴,短期内刺激大量需求释放。需求释放带来的销售上行使得房地产库存去化后,激发开发商乐观情绪,大幅增强拿地力度。最后在地方政府充裕的融资、开发商较高的风险偏好下,带动了居民对于城市新一轮发展的预期,从而带来一定非棚改需求入市,形成了不断强化的循环。其本质是,棚改刺激一定需求释放,叠加地方政府和开发商融资约束降低、风险偏好提高,再次重启先卖地、后发展的旧模式。

上述环节中,若地方政府无PSL融资渠道的支持,则可能无法开启棚改的初始投入;若房企未扩表参与拿地,则政府端棚改投入无法收回,可能面临一定债务压力;若无长期人口流入、产业发展,棚改后更多的土地供应则会带来未来更大的城市库存。最终埋下了如今地产周期下行带来的房企现金流压力、地方政府债务问题的隐患。

在2018年后,棚改货币化安置比例大幅降低、住建部63号文1防止城市更新中大拆大建现象出现、部分民企暴雷,让部分城中村改造陷入一定僵局。

而在这一轮城中村改造过程中,改造对象、改造方式、城市范围、资金来源等方面均有明显不同,因此预计本轮城中村改造很难出现15年的情况。

在改造对象上,城中村改造针对的是城市建成区内土地未被征收或部分征收,仍然实行乡村行政建制,实行村两委管理的区域,这类区域通常存在公共配套设施不足、安全隐患较多、居住环境品质不佳等问题;而棚改针对的是城镇中集中成片危旧住房、破房烂院,改造迫切性相对更强。

改造方式上,63号文后城中村改造主要坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主,鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造,防止大拆大建,拆除建面不超过20%、拆建比不超过2;而棚改可采取拆除新建、改建(扩建、翻建)等多种方式,实践中基本以拆除新建为主,由棚户区居民自愿选择实物安置或货币补偿方案。

城市范围上,本次文件鼓励在超大特大城市推进城中村改造;而棚改则无城市方面的限制。

资金来源上,目前城中村改造主要依靠地方财政、专项债和社会资金;棚改则可以额外得到国开行PSL贷款的支持。

同时,城中村改造和常规的房地产开发也有着明显区别,城中村改造时社会和民生工程,其中还会涉及到诸多转换问题,如村委会转换为居委会、集体土地转换为国有土地等等。在这种情况下,城中村改造项目更有可能落在央国企地产公司手中,在限制大规模货币化安置的背景下,房地产很难出现15年的大幅度上涨。

此外,根据《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中对城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%的规定,城中村的住房面积中最高仅20%能够被用于拆除新建住房。

按照目前市场的估计,若仅执行特大超大城市城中村改造,21个超大、特大城市城区总人口约为2.2亿,对应全国平均的22%城中村人口比例,约有5000万人居住在城中村中,对应35平方米的人均居住面积(实际城中村人均居住面积会偏低),那么改造范围内的住房面积预估为15亿平方米左右,按照20%的转换比例,并考虑城中村改造带来的容积率上升,实际带来的商品房增量面积乐观估计约为6亿平方米,在5-10年内释放完毕,那么每年将带来0.6-1.2亿平方米的增量。

如果将改造范围扩大到全国,按照国家统计局数据,全国城市人口约为9.2亿人,其中22%为城中村人口,那么城中村居住人口约为2亿人,同理可以推算出城中村改造面积约为14亿平方米左右,城中村项目改造一般周期为5-10年,预计带来每年1.4-2.8亿平方米左右的改造面积。

从商品房销售面积来看,在2021年的高峰期全国商品房销售面积约为18亿平方米,而22年出现了大幅度下滑,不到14亿平方米,目前来看商品房销售依然不乐观,我们保守估计真实需求为13年棚改启动前的水平,也就是11亿平方米左右,在这种情况下,城中村改造带来的面积一定程度弥补商品房销售的下滑,若维持超大特大城市的城中村改造,那么预计全国商品房销售面积的底部在12亿平方米左右,若扩大至全国范围的改造,那么底部预计在13-14亿平方米。

宏观组:            

谷桑宇

F03107642

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